Was enthält die Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung enthält eine baurechtliche Unbedenklichkeitserklärung. Sie geht Ihnen als schriftlicher Bescheid zu und wird vom Bauamt ausgefertigt. In diesem wird festgestellt, dass Ihr Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu den Vorschriften der Bauaufsicht steht. Im einfachen Baugenehmigungsverfahren prüft das Bauamt nur besonders wichtige Anforderungen, wie die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit oder die Übereinstimmung mit der örtlichen Gestaltungssatzung. Sofern von Belang, werden ebenso bestimmte Rechte Dritter (z. B. Nachbarn) geprüft. Um die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften und bautechnischen Anforderungen müssen Sie beziehungsweise Ihr Architekt oder Bauingenieur sich im Fall des einfachen Prüfverfahrens selbst kümmern.
Bei der Erteilung der Baugenehmigung handelt es sich keineswegs um einen „Gnadenakt“. Denn in der Bundesrepublik Deutschland gilt für Eigentümer von Grundstücken vom Grundsatz her die sogenannte „Baufreiheit. Das heißt, der Eigentümer hat das Recht, sein Grundstück zu bebauen, zu verändern und zu nutzen. Es besteht jedoch ein „präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt“. Dies bedeutet: Sie haben zwar auf die Erteilung der Baugenehmigung einen Anspruch. Dieser ist aber daran gebunden, dass Ihrem Vorhaben nicht die im Genehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder gegebenenfalls bestimmte Rechte Dritter entgegenstehen.
Welche Auswirkungen ergeben sich für mein Bauvorhaben?
Es versteht sich von selbst, dass Ihr Bauvorhaben – trotz Baufreiheit – beim Vorliegen des Bescheids nur in der genehmigten Form durchgeführt werden darf. Dies wird zum Beispiel nach Fertigstellung des Bauvorhabens im Rahmen der Bauabnahme auch überprüft. Die Baugenehmigung gilt in der Regel für drei Jahre. Danach erlischt sie. Wenn also die Baugenehmigung erteilt wurde, sollten Sie innerhalb dieser Frist mit dem Bau beginnen. Übrigens: Es besteht keine Baupflicht. Sie können, aus welchen Gründen auch immer, die Baugenehmigung verfallen lassen.
Wir gehen hier allerdings davon aus, dass Sie die Baugenehmigung nicht verfallen lassen wollen, sondern sehnlichst erwartet haben und nun endlich loslegen möchten. Sie sind aber noch nicht ganz am Ziel. Denn damit der erste Spatenstich auch wirklich erfolgen darf, wird noch die Baufreigabe benötigt. Sie erfolgt, wenn über die Baugenehmigung hinaus auch alle anderen Anforderungen (zum Beispiel Prüfstatiken oder Wärmeschutznachweise) erfüllt und genehmigt sind.
In der Praxis erhalten Sie nach erfolgreichem Abschluss aller Prüfungen einen Baufreigabeschein. Er ist auch unter der Bezeichnung „Roter Punkt“ geläufig, obwohl der Punkt nicht immer rot ist. Den Baufreigabeschein müssen Sie oder einer Ihrer Baupartner (z. B. Architekt, Bauleiter) beim zuständigen Bauamt selbst beschaffen. Der Schein enthält Angaben zum Bauvorhaben sowie den Namen und die Anschrift des Bauherrn sowie der Planer und der ausführenden Baufirma.
Der „Rote Punkt"
Wichtig: Der „Rote Punkt“ muss auf der Baustelle jederzeit sichtbar angebracht sein. Sein Fehlen kann einen sofortigen Baustopp zur Folge haben.
Nun muss der Baubeginn noch mit mindestens einer Woche Vorlauf bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich ankündigt werden. Dann endlich können Sie beziehungsweise Ihre Partner mit dem eigentlichen Bau beginnen.