Baurisiken und Baumängel beim Hausbau

Der „Vertrag per Handschlag“ mag zwar ein typisches Bauarbeiter-Klischee sein, doch ist er nach wie vor auf vielen Baustellen üblich. Es wird keine schriftliche Vereinbarung darüber getroffen, welche genauen Baumaßnahmen vom Unternehmen durchzuführen sind, bis wann sie erledigt sein müssen, wie abgerechnet werden darf etc. Davon ist dringend abzuraten. Nicht nur, weil Sie sich damit unter Umständen im strafbaren Bereich der Schwarzarbeit bewegen, sondern auch, weil Sie bei auftretenden Problemen keinerlei Beweise für die mündlichen Vereinbarungen vorlegen können. Das kann Sie dann nicht nur Zeit und Nerven, sondern unter Umständen auch eine Menge Geld kosten.

Setzen Sie also in jedem Fall einen ausformulierten Vertrag mit dem jeweiligen Unternehmer auf, und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Rechtsanwalt beraten. Ausführliche Informationen zu Bauverträgen finden auch unter der Rubrik „Verträge“ auf dieser Webseite.

Niemand geht davon aus, und trotzdem passiert es: Ihr Bauträger geht sprichwörtlich pleite und meldet Insolvenz an. Was ist jetzt zu tun?

Vertragliche Bindung

Grundsätzlich sind beide Seiten nach wie vor an den Vertrag gebunden, sodass Sie nicht ohne Weiteres ein anderes Unternehmen mit Ihrem Bauvorhaben beauftragen dürfen. Das insolvente Unternehmen wird einen Insolvenzverwalter einschalten, der genau prüft, ob die Fertigstellung des Bauvorhabens tatsächlich nicht mehr möglich ist. Ist das der Fall, können Sie den Vertrag mittels außerordentlicher Kündigung auflösen. Damit Sie sich aber nicht selbst um sämtliche Vorgänge kümmern müssen und keine Formfehler begehen, sollte bei Eintreten eines Insolvenzverfahrens unbedingt ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Dokumentation des Leistungsstands

Kann das Unternehmen den Vertrag nicht mehr erfüllen, müssen Sie den entstandenen Schaden ermitteln und im Insolvenzverfahren anmelden. Dazu muss genau dokumentiert werden, welche Aufgaben bereits erfüllt worden sind und welche noch ausstehen. Am besten feststellen kann das ein erfahrener Bauexperte, dessen Hilfe Sie über die örtliche Ingenieurkammer, IHK oder Handwerkskammer beantragen können. Achten Sie darauf, dass der Leistungsstand auch durch Fotos oder Videos festgehalten wird.

Sicherung von Materialien und Geräten

Ebenfalls dringend dokumentiert werden muss die genaue Menge bzw. Anzahl von bereits gelieferten oder eingebauten Materialien und Geräten. Dadurch stellen Sie sicher, dass diese nicht im Nachhinein von Ihrer Baustelle entwendet werden – kaum vorstellbar, aber leider keine Seltenheit. Wichtig ist auch die Überprüfung Ihrer Baustelle hinsichtlich Unfallrisiken oder Maßnahmen zur Erhaltung des unfertigen Baus. Beispielsweise kann es notwendig sein, gewisse Bereiche vor der Witterung zu schützen oder dafür zu sorgen, dass niemand unbefugt die Baustelle betreten kann.

Bestehen Sie falls nötig außerdem darauf, sämtliche Baupläne und Schlüssel vom Unternehmen ausgehändigt zu bekommen – denn dabei handelt es sich um Ihr persönliches Eigentum.

Die Abnahme

Hat der Auftragnehmer im Wesentlichen alle Arbeiten durchgeführt, wird es Zeit für die Abnahme. Da es sich hierbei um einen wesentlichen Schritt im Ablauf Ihres gesamten Bauvorhabens handelt, sollten Sie darüber nachdenken, sich von einem Sachverständigen beraten zu lassen. Worauf muss ich achten? Was muss ich berücksichtigen? Und welche Rechte habe ich? Zusammen mit dem Auftragnehmer werden Sie dann eine Begehung der Baustelle durchführen, bei der alle einzelnen Aufträge kontrolliert und abgenommen werden. Damit bestätigen Sie dann offiziell, dass der Auftragnehmer seine Arbeit korrekt und vollständig erledigt hat. Sobald das geschehen ist, beginnt auch die Gewährleistungsfrist des Unternehmens.

Feststellung von Mängeln

Über die gesamte Abnahme sollten Sie unbedingt ein Protokoll erstellen. Darin halten Sie dann alle Mängel fest, die Ihnen währenddessen auffallen. Auf diese Weise können Sie auch zu einem späteren Zeitpunkt nachweisen, welche Mängel vorhanden und welche ggf. noch vom Unternehmen zu beseitigen sind.

Ganz gleich, ob Sie die Fehler bereits in der Bauphase oder erst bei der Abnahme feststellen – Sie haben als Auftraggeber ein Recht darauf, dass die Mängel behoben werden. Andersrum hat aber auch das beauftragte Unternehmen ein Recht zur Nachbesserung. Das bedeutet: Fallen Ihnen Mängel auf, so müssen Sie diese dem Bauunternehmer schriftlich mitteilen und ihn dazu auffordern, sie innerhalb einer angemessenen Zeitspanne (meist 14 Tage) zu beseitigen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, besteht die Möglichkeit, nochmal eine Nachfrist zu gewähren.

Was, wenn das Unternehmen nicht handelt?

Werden die Mängel auch innerhalb der Nachfrist nicht beseitigt, bieten sich Ihnen verschiedene Möglichkeiten: Sie können ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen, die Vergütung der bereits beauftragten Firma entsprechend mindern oder auch komplett vom Vertrag zurücktreten. Wichtig ist hierbei, dass Sie bereits vorab mit der Vertragskündigung drohen, sollte auch die Nachfrist nicht eingehalten werden. Falls aufgrund der Verzögerung finanzielle Verluste oder Mehraufwendungen entstehen, haben Sie außerdem das Recht, Schadensersatz zu verlangen. In diesem Fall sollten Sie dringend einen Rechtsanwalt einschalten. Denn Sie werden vermutlich nicht mehr um eine juristische Auseinandersetzung mit dem jeweiligen Unternehmen herumkommen.

Endgültiger Einbehalt der Kosten

Diese Möglichkeit sollten Sie dann in Betracht ziehen, wenn die festgestellten Mängel entweder nur mit erheblichem Aufwand oder gar nicht mehr zu beseitigen sind. Fallen Ihnen die Fehler beispielsweise erst nach der Fertigstellung auf, ist deren nachträgliche Beseitigung oftmals mit deutlich mehr Kosten verbunden. Eine entsprechende Minderung des Rechnungsbetrags ist dann eine Möglichkeit, den eingetretenen Schaden zumindest in finanzieller Hinsicht zu kompensieren.

Die Vorbehaltserklärung

Es kann durchaus passieren, dass Ihnen bei der endgültigen Abnahme des Bauvorhabens einige Mängel auffallen, die aber nicht gravierend sind. Sie können die betreffende Leistung dennoch abnehmen – solange Sie eine entsprechende Vorbehaltserklärung aufsetzen. Aus dieser muss hervorgehen, welche Mängel noch vom Bauunternehmen zu beseitigen sind und bis wann.

Wichtig: Fehlt eine solche Erklärung, haben Sie kein Recht mehr auf die Beseitigung, wenn die Leistung bereits abgenommen wurde!

Mängelbeseitigung nach erfolgter Abnahme

Generell gilt: Je früher Sie Fehler bemerken, desto besser. Aber auch nach bereits erfolgter Abnahme haben Sie als Bauherr natürlich ein Recht darauf, dass die Mängel beseitigt werden. Genau wie bei der Feststellung von Mängeln während der Bauphase können Sie das Unternehmen durch Setzen einer Frist dazu veranlassen, die Schäden zu beheben. Kommt es dem nicht nach, können Sie von ihm einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel verlangen. Alternativ können Sie selbst für die Mängelbeseitigung sorgen und im Anschluss von dem mängelverursachenden Unternehmer bzw. Handwerker eine Kostenerstattung verlangen.

Im Regelfall wird Ihre Zahlung an den Auftragnehmer erst mit Einreichen einer Abschlussrechnung fällig: Nachdem alle Leistungen wie vereinbart ausgeführt wurden, stellt das jeweilige Unternehmen seine Dienste in Rechnung und Sie müssen zahlen. Allerdings kann es auch während der Bauphase dazu kommen, dass der Auftragnehmer sogenannte Abschlagszahlungen einfordert – auf die er übrigens einen gesetzlichen Anspruch hat. Um Zahlungsverzügen, Zinsen und einer vorübergehenden Aussetzung von Arbeiten vorzubeugen (siehe auch „Die Folgen einer Nichtzahlung“), sollten Sie deshalb einen Zahlungsplan erstellen: Möchte ein Auftragnehmer solche „Zwischenrechnungen“ stellen? Und wenn ja, nach welchen Leistungsabschnitten? In dem Fall muss er Ihnen dann natürlich zum gegebenen Zeitpunkt genau belegen können, dass er den entsprechenden Leistungsabschnitt ordnungsgemäß ausgeführt hat.

Hat Ihr Auftragnehmer eine Abschlagsrechnung eingereicht, haben Sie als Bauherr 18 Werktage, sie zu begleichen. In der Zeit sollten Sie das sogenannte Aufmaß eingehend prüfen, das Ihnen vom Unternehmen vorgelegt wird. Daraus muss hervorgehen, dass die abgerechneten Leistungen tatsächlich ausgeführt worden sind.

Übrigens: Ein professionelles Aufmaß ermöglicht es Ihnen, eigenhändig über die Baustelle gehen und die jeweiligen Leistungen erkennen zu können. Sollte dies nicht der Fall sein, ziehen Sie am besten einen Sachverständigen zu Rate. Erhalten Sie nämlich keinen prüffähigen Nachweis über die getane Arbeit, müssen Sie die Rechnung nicht bezahlen.

Reicht der Auftragnehmer allerdings eine korrekte Rechnung ein und sind Sie binnen der 18 Tage-Frist nicht zur Begleichung in der Lage, stehen ihm gewisse Rechte zu: Beispielsweise hat er dann die Möglichkeit, Ihnen zunächst eine weitere Zahlungsfrist zu setzen, die Sie dann dringend einhalten sollten. Kommen Sie dem wiederholt nicht nach, so darf das Unternehmen seine Arbeiten einstellen und Zinsen für die fällige Summe verlangen. Nach einer schriftlichen oder mündlichen Ankündigung darf er außerdem nicht nur den Vertrag außerordentlich kündigen, sondern Ihnen auch den entgangenen Gewinn des gesamten Auftrags in Rechnung stellen. Lassen Sie es also erst gar nicht so weit kommen.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine Abschlagszahlung nicht begleichen möchten, weil Sie Gegenansprüche haben. Dann sollten Sie Ihre Beweggründe schriftlich darstellen und dem Auftragnehmer vorlegen. Tun Sie dies nicht, gehen Sie das Risiko ein, dass die außerordentliche Kündigung seitens des Unternehmens als zulässig erachtet wird. Und dann kann es sehr nachteilig für Sie werden.

Genau wie bei den Abschlagsrechnungen muss auch aus der vom Auftragnehmer gestellten Schlussrechnung eindeutig hervorgehen, welche Leistungen er ausgeführt und berechnet hat. Innerhalb von zwei Monaten sollten Sie dann anhand des eingereichten Aufmaßes erneut kontrollieren, ob alle abgerechneten Leistungen auch einwandfrei erbracht worden sind. Nur, wenn das der Fall ist, sind Sie verpflichtet, die Rechnung zu begleichen.