Rechte und Pflichten als Bauherr

Als Bauherr haben Sie vor allem das Recht, von den beauftragten Unternehmen die Einhaltung der abgeschlossenen Verträge zu verlangen. Dies klingt vielleicht banal, ist aber von wesentlicher Bedeutung. Hierzu zählt auch, dass der Auftragnehmer die ordnungsgemäße Erbringung seiner Leistungen nachweisen muss. Ebenso ist in die vertragsgemäße Erfüllung seiner Aufgaben miteingeschlossen, dass seine Leistungen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Glaubt er, die Vorgaben im Vertrag seien falsch und widersprächen den anerkannten Regeln der Technik, muss er Sie durch eine Bedenkenanzeige hierauf hinweisen. Er darf nämlich nicht einfach eine nicht ordnungsgemäß vereinbarte Leistung ausführen und sich dann nachträglich auf den Vertrag berufen.

Auch muss der Auftragnehmer Sie um Erlaubnis bitten, wenn er die Erfüllung seiner Aufgaben an Fremdunternehmen delegiert. Mit Fremdunternehmen sind hier nicht Nach- oder Subunternehmer gemeint, sondern zum Beispiel ein Mitbewerber-Unternehmen.

Eine Baustelle ist ein gefährlicher Ort. Sie müssen daher dafür sorgen, Unbeteiligte von diesem Ort fernzuhalten und damit vor Gefahren zu schützen. Dies gilt ganz besonders für Kinder, die gerne neugierig sind und sich auf Baustellen umsehen. Sie können diese Verpflichtung natürlich weitergeben, nämlich an die ausführenden Unternehmen. Dies müssen Sie aber explizit vertraglich festlegen. Anderenfalls handelt es sich um eine zusätzliche Leistung, die ein Unternehmen nur nach ausdrücklicher Bestellung und für eine zusätzliche Vergütung ausführt.

In den meisten Bundesländern müssen Sie bei Bauvorhaben mit einer Baugenehmigung zu Beginn der Baumaßnahme auch ein Baustellenschild aufhängen. Was genau auf diesem Baustellenschild stehen muss, ergibt sich aus der Landesbauordnung. Es ist auch unter der Bezeichnung „Baufreigabeschein“ oder „Roter Punkt“ geläufig, obwohl der Punkt nicht immer rot ist. Diese Kennzeichnung müssen Sie oder einer Ihrer Baupartner (z. B. Architekt, Bauleiter) beim zuständigen Bauamt selbst beschaffen. Der Schein enthält Angaben zum Bauvorhaben sowie den Namen und die Anschrift des Bauherrn sowie der Planer und der ausführenden Baufirma.

Wichtig: Der „Rote Punk“ muss auf der Baustelle jederzeit sichtbar angebracht sein. Sein Fehlen kann einen sofortigen Baustopp zur Folge haben.

Außerdem müssen Sie dem Bauunternehmer die Baustelle so zur Verfügung stellen, dass er unbehindert dort arbeiten kann. Dies klingt zunächst banal, ist aber sehr wichtig. Nehmen Sie diese Verpflichtung daher ernst. Denn sonst kann es zu zusätzlichen Kosten kommen:

Wollen Sie z. B. im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme ein Dachfenster austauschen lassen, muss das alte Dachfenster – mit seinen Befestigungen! – für den beauftragten Fensterbauer zugänglich sein. Müssen etwa noch Ziegel abgedeckt oder die Dämmung entfernt werden, kostet dies zusätzlich.

Bei einem Neubau muss der Boden so beschaffen sein, dass Ihr Haus auch standsicher errichtet werden kann. Wenn der Boden das Haus nicht trägt, müssen auf Kosten des Bauherrn zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden. Leider sind solche nachträglich beauftragten Leistungen oft auch besonders teuer und belasten Ihr Baubudget erheblich.

Alle derartigen Schwierigkeiten sollten Sie also angehen, bevor Sie einen Bauauftrag erteilen. Im Beispiel des schwer erreichbaren Dachfensters sollten Sie z. B. den Auftragnehmer auf die vorhandene Situation hinweisen und vertraglich festlegen, wie mit den Kosten für die Entfernung von Ziegeln und Dämmung zu verfahren ist. Ebenso beim Beispiel mit der Bodenbeschaffenheit: Hier müssen Sie im Vorfeld der Bautätigkeit klären, ob Ihr Baugrundstück das geplante Haus überhaupt tragen kann. Erst wenn dies feststeht, sollten Sie weitere Baumaßnahmen beauftragen. Oft wird ein solches Baugrundgutachten auch bereits mit der Baugenehmigung gefordert.

Je nach Umfang der Baumaßnahme kann in der Baugenehmigung verlangt werden, dass Sie einen verantwortlichen Bauüberwacher benennen. Dieser muss dann gegenüber dem Bauamt bestimmte Aufgaben wahrnehmen, wie z. B. die Anzeige des Baubeginns oder die Mitteilung, dass bestimmte Arbeitsschritte abgeschlossen sind und vom Bauamt abgenommen werden können. Als verantwortlichen Bauüberwacher können Sie einen Architekten oder Bauingenieur beauftragen. Wenn Ihr gesamtes Haus von einem einzigen Bauunternehmen errichtet wird, kann auch der Bauleiter dieses Unternehmens als verantwortlicher Bauüberwacher fungieren. Dies ist aber der Baubehörde gesondert zu melden. Im Zweifel sollten Sie sich an Ihr zuständiges Bauamt wenden.

Um wunschgerecht arbeiten zu können, muss der beauftragte Baubetrieb wissen, welche Leistungen auszuführen sind. Sie als Bauherr sind dafür verantwortlich, dass der Bauunternehmer die erforderlichen Planungsunterlagen rechtzeitig erhält, damit er sich danach richten kann. Dies gilt natürlich nur dann, wenn das Bauvorhaben eine gewisse Größe erreicht und eine sogenannte Werkplanung des Auftragnehmers nicht ausreicht.

Wenn die ausführenden Unternehmen in die Planung mit eingreifen sollen, müssen Sie sich einerseits genügend Mitspracherechte sichern. Andererseits muss das von Ihnen beauftragte Unternehmen Sie dann in den Planungsprozess und die Entscheidungsfindung einbinden.

Die Bekämpfung von Schwarzarbeit auf dem Bau stand vor einigen Jahren im Zentrum eines Gesetzgebungspakets. Als eine von vielen Maßnahmen wurde beschlossen, dass auch private Bauherren zukünftig alle Rechnungen von Bauhandwerkern aufbewahren müssen. Die Aufbewahrungsdauer beträgt zwei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Rechnung ausgestellt wurde. Eine im Januar 2008 ausgestellte Rechnung muss also bis Ende 2010 aufbewahrt werden.

Zur Bekämpfung von Schwarzarbeit werden im Moment recht viele Baustellen kontrolliert. So kann es durchaus vorkommen, dass auch bei Ihnen unangemeldet der Zoll erscheint. Normalerweise geht es nur darum, ob die bei Ihnen tätigen Unternehmen ihre Arbeitnehmer vorschriftsmäßig angemeldet haben sowie auch ordnungsgemäß bezahlen.